Koupit byt jen podle katastru může znamenat nemalý průšvih!

Koupě bytu patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě. Přesto se stále často setkavam s tim, ze se prověřuje pouze list vlastnictví, případně prohlášení vlastníka a základní informace od prodávajícího nebo realitní kanceláře. To ale nemusí stačit a může to vést k nepříjemným překvapením po podpisu smlouvy.

Jednotka může být v katastru nemovitostí zapsaná jako byt, aniž by bylo řádně doloženo, že její užívání k bydlení bylo skutečně povoleno stavebním úřadem. Prohlášení vlastníka vymezuje jednotky z hlediska vlastnického práva, samo o sobě však neřeší stavebně‑právní soulad, kolaudaci ani případné černé stavební úpravy. Proto je důležité prověřit i dokumentaci u stavebního úřadu, skutečný stav bytu a domu, případná omezení užívání a rizika do budoucna. Díky důkladné právní a technické prověrce můžete předejít sporům, sankcím i znehodnocení své investice.
 

Jaká rizika přináší koupě takového "bytu"?

1. Jednotka může být bytem pouze podle katastru
 

Zápis jednotky jako bytu ještě automaticky nepotvrzuje, že stavební úřad povolil užívání daného prostoru nebo celé budovy k bydlení.

Kupující tak může nabýt jednotku, která právně existuje jako předmět vlastnictví, ale její stavebněprávní užívání k bydlení není řádně doloženo.
 

2. Stavební úřad může užívání k bydlení omezit nebo zakázat

Pokud je budova nebo její část užívána v rozporu s povoleným účelem, může stavební úřad požadovat nápravu.

V krajním případě může být nepovolené užívání omezeno nebo zakázáno. Kupující tak nemusí mít jistotu, že bude moci jednotku bez dalších kroků legálně užívat k bydlení.

3. Dodatečné povolení nemusí být možné

Změna užívání stavby na bytový dům nebo na bydlení není pouhá administrativní formalita.

Budova musí splnit požadavky na požární bezpečnost, hygienu, denní osvětlení, větrání, hluk, přístup, parkování, technické zázemí a soulad s územně plánovací dokumentací.

Pokud tyto podmínky splnit nelze, nemusí být změna užívání dodatečně povolena vůbec.

4. Mohou být nutné rozsáhlé stavební úpravy

Legalizace skutečného stavu může vyžadovat:

• zaměření budovy,
• zpracování projektové dokumentace,
• požárněbezpečnostní řešení,
• odborné posudky,
• revize technických zařízení,
• stanoviska dotčených orgánů,
• úpravy únikových cest, konstrukcí nebo technického vybavení domu.

Náklady mohou dosahovat vysokých částek a často se netýkají pouze jedné jednotky, ale celé budovy.

5. Kupující nemá řešení plně pod kontrolou

Jestliže se problém týká celého domu, nemůže jej jeden vlastník zpravidla vyřešit samostatně.

Bude závislý na spolupráci společenství vlastníků, ostatních vlastníků, původního vlastníka, projektantů a stavebního úřadu. Jednání se tak může výrazně prodloužit nebo úplně zablokovat.

6. Mohou vzniknout problémy s hypotékou

Banka nebo odhadce může nesoulad mezi katastrem, RÚIAN, skutečným stavem a stavební dokumentací vyhodnotit jako zásadní právní nebo technické riziko.

Důsledkem může být:

• nižší odhadní cena,
• požadavek na doplnění dokumentace,
• nižší výše úvěru,
• podmínění čerpání nápravou stavu,
• případně úplné odmítnutí financování.

7. Byt může být obtížně prodejný
 

Stejný problém, který přehlédne současný kupující, může při dalším prodeji odhalit jiný zájemce, jeho právník nebo financující banka.

Jednotka se pak může prodávat déle, za nižší cenu nebo pouze kupujícímu, který ji pořizuje bez úvěru a je ochoten riziko převzít.

8. Mohou nastat komplikace s pojištěním

Při vzniku škody může pojišťovna zkoumat, zda byl objekt užíván v souladu s povoleným účelem.

Nesoulad nemusí automaticky znamenat odmítnutí plnění, může však jeho posouzení významně zkomplikovat, zejména pokud způsob užívání souvisel se vznikem nebo rozsahem škody.

9. Hrozí správní řízení, sankce a další výdaje

Vlastníci mohou být účastníky kontroly nebo správního řízení týkajícího se nepovoleného užívání, změny stavby, dodatečného povolení nebo nápravných opatření.

Vedle nákladů na projekci a stavební úpravy mohou vzniknout také:

• správní poplatky,
• náklady na odborné posudky,
• právní výdaje,
• případné sankce,
• zvýšené příspěvky do správy domu.

10. Kupní cena nemusí odpovídat skutečné hodnotě

Kupující může zaplatit cenu běžného, řádně povoleného bytu, ale ve skutečnosti získat jednotku zatíženou stavebněprávní nejistotou.

Tržní hodnota takové nemovitosti může být nižší než sjednaná kupní cena. Rozdíl se může projevit až při odhadu banky, řešení legalizace nebo následném prodeji.

Důležité je prověření.

Před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy je vhodné vyžádat a zkontrolovat zejména:

• list vlastnictví a prohlášení vlastníka,
• údaje o budově a počtu bytů v RÚIAN,
• kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo jiný doklad o povoleném užívání,
• rozhodnutí o změně užívání stavby,
• schválenou stavební dokumentaci,
• soulad skutečného provedení s dokumentací,
• zápisy ze shromáždění SVJ,
• informace o probíhajících řízeních a plánovaných opravách,
• stanovisko banky nebo odhadce, pokud má být koupě financována úvěrem.

Doporučení na závěr.

Při koupi bytu nespěchejte, nespoléhejte se pouze na to, že je jednotka zapsaná v katastru nemovitostí.

Katastr potvrzuje existenci a vlastnické vymezení jednotky, nikoli automaticky její stavebněprávní bezvadnost. Klíčové je ověřit, zda je celá budova i konkrétní jednotka řádně povolena a užívána v souladu se stavební dokumentací.

Dokud nejsou potřebné doklady doloženy a vysvětleny všechny rozdíly mezi katastrem, RÚIAN, dokumentací a skutečným stavem, je vhodné považovat koupi za rizikovou.

Prověření nemovitosti před podpisem smlouvy stojí zlomek částky, kterou může kupující později zaplatit za nápravu problému, který při koupi neodhalil.