Poslanecká sněmovna dne 9. září 2026 schválila novelu stavebního zákona a setrvala na znění, které předtím odmítl Senát. Nyní zbývá podpis prezidenta a vyhlášení ve Sbírce zákonů. Jde o sněmovní tisk č. 67; konečné schválené znění je obsaženo v tisku 67/14.

Změny se mají zavádět ve třech etapách. Pro běžnou stavební praxi bude zásadní nejen první vlna účinnosti, ale především rok 2028, kdy má dojít k plnému přechodu běžné stavební agendy na novou státní stavební správu. Následující přehled shrnuje hlavní změny a jejich praktické dopady.

Účinnost a přechod řízení

Běžící řízení

Zásadní a současně problematické přechodné pravidlo spočívá v tom, že řízení zahájená před účinností novely se mají dokončit podle stavebního zákona ve znění novely. To se týká i dosud nedokončených řízení vedených podle zákona č. 183/2006 Sb.

Neznamená to nové podání žádosti ani automatické zrušení dosavadních úkonů. Změní se však procesní a někdy i věcná pravidla použitelná při dalším rozhodování. U dlouho běžících legalizací podle starého zákona proto bude potřeba jednotlivě posoudit:

• podle kterého hmotněprávního režimu se hodnotí přípustnost stavby,
• které již získané závazné stanovisko zůstane použitelné,
• zda a jak se uplatní nová koncentrace námitek,
• jestli se použije nová úprava dodatečného povolení,
• který úřad bude po institucionální změně ve věci pokračovat.

Upozorňuji, že přechodná ustanovení jsou složitá a jejich jednotný výklad teprve vytvoří praxe.

Současně se zavádí pravidlo, že splnění podmínek pro povolení se zásadně posuzuje ke dni podání žádosti, nikoliv ke dni vydání rozhodnutí. To má platit i při odvolání a soudním přezkumu. Pro stavebníka to znamená větší ochranu před pozdější změnou územního plánu nebo jiných požadavků, ale současně větší význam správného a úplného načasování žádosti.

Nová státní stavební správa

Vzniká centralizovaná soustava:

• Úřad rozvoje území České republiky,
• 14 úřadů rozvoje území krajů,
• 205 územních pracovišť v sídlech ORP.

Postupně mají nahradit téměř 640 dnešních stavebních úřadů vykonávajících přenesenou působnost obcí a krajů.

Největším praktickým rizikem je převod lidí, spisů a rozpracovaných řízení v relativně krátké době.

Vyhrazené stavby

Od 1. ledna 2027 má Úřad rozvoje území ČR rozhodovat o vyhrazených stavbách jako jediný správní orgán. Proti jeho rozhodnutí nebude klasické odvolání ani rozklad; následovat bude přímo správní žaloba.

U běžných rodinných domů, rekreačních staveb, hal, změn užívání nebo legalizací se tato změna naplno projeví až při náběhu krajských úřadů a jejich územních pracovišť.

Jeden úřad a omezení samostatných stanovisek

Základním principem je integrované rozhodování: jeden úřad, jedno řízení a jedno rozhodnutí. Část kompetencí dnešních dotčených orgánů má přejít přímo na státní stavební správu.

Samostatná závazná stanoviska mají zůstat hlavně u nejcitlivějších oblastí, například:

• EIA,
• nejvýznamnějších zásahů do ochrany přírody,
• zvláště chráněných území,
• památkové ochrany,
• nejrizikovějších staveb z hlediska požární ochrany.

Zákon o jednotném environmentálním stanovisku má být zrušen a jeho agenda rozdělena nebo začleněna do jiných postupů, zejména EIA a integrovaného rozhodování stavebního úřadu.

Územní plán jako hlavní rozhodující dokument

Význam územního plánu při povolování záměrů výrazně roste.

Má platit vyvratitelná domněnka, že záměr v zastavitelném území, který:

• je v souladu s územně plánovací dokumentací a
• splňuje požadavky na výstavbu,

je přípustný i podle jiných právních předpisů, pokud jejich požadavky byly při pořizování územního plánu zohledněny.

Při povolování se tak nemají znovu otevírat otázky, které byly nebo podle novely měly být vypořádány při pořizování územního plánu. Výslovně se zmiňuje například krajinný ráz a plošná ochrana ZPF.

Praktická výhrada

Není přesné chápat to jako automatické odstranění ochrany přírody nebo ZPF ve všech zastavitelných plochách. Rozhodující bude:

• zda byl příslušný veřejný zájem při pořizování konkrétního ÚP skutečně zohledněn,
• zda jde o otázku řešenou územním plánem, nebo až konkrétním provedením stavby,
• zda záměr neleží v CHKO, národním parku, evropsky významné lokalitě, ochranném pásmu nebo jiném zvláštním režimu,
• zda konkrétní záměr nevyžaduje výjimku, souhlas nebo jiné rozhodnutí podle zvláštního zákona.

U stavby v CHKO proto samotné zařazení pozemku do zastavitelné plochy nemusí znamenat, že jsou požadavky ochrany přírody již vyřešeny.

Výjimečné odchýlení od územního plánu

Novela připouští, aby stavební úřad ve výjimečném případě povolil záměr odchylný od územně plánovací dokumentace, jestliže:

• s odchylkou souhlasí obec, která ÚPD vydala,
• není narušen smysl a účel územního plánu,
• nejsou dotčeny veřejné zájmy,
• nejsou nepřiměřeně dotčeny jiné osoby,
• není dotčeno ochranné pásmo nebo koridor.

Souhlas obce tedy sám stavbu nepovoluje. Je pouze jednou z podmínek a konečné posouzení zůstává stavebnímu úřadu. Přesto jde o významný průlom do závaznosti územního plánu a také o prostor pro spory o rovné zacházení.

Technické požadavky na stavby

Zavádějí se tři základní principy:

• Technické požadavky se použijí s ohledem na technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost.
• Jejich použití nesmí být zjevně nepřiměřené přínosu, který sledují.
• Jestliže lze požadavek splnit více způsoby, konkrétní technické řešení volí stavebník nebo vlastník.

Zároveň má platit, že nová stavba přicházející do území se starším povoleným provozem musí do určité míry respektovat stávající stav. Samotné povolení nové stavby nemá být důvodem pro omezení nebo zpřísnění podmínek dosavadního provozu.

To může mít velký význam právě u hluku: nový byt nebo rodinný dům umístěný vedle existující silnice, výroby nebo zemědělského provozu nebude automaticky nástrojem k omezení tohoto provozu. Hygienické limity však nezanikají.

Odpovědnost projektanta

Stavební úřad již nemá standardně provádět úplný technický přezkum projektové dokumentace. 

Za splnění technických požadavků odpovídá projektant, případně jiná oprávněná osoba.

Úřad se technickým nesouladem bude zabývat tehdy, vznikne-li konkrétní důvodná pochybnost, například na základě námitky účastníka, rozporu mezi částmi dokumentace nebo zjevného rizika.

To může řízení zrychlit, ale zároveň zvyšuje profesní a odpovědnostní riziko projektanta.

Nová definice pohody bydlení

Pohoda bydlení má být definována jako souhrn podmínek v území a při užívání staveb odpovídající obvyklým požadavkům na bydlení s přihlédnutím k místním poměrům.

Za její narušení se zásadně nebude považovat:

• samotné architektonické ztvárnění stavby,
• imise nepřekračující zákonné limity,
• účinky odpovídající plánovanému charakteru území,
• vlivy běžné okolní zástavby nebo obvyklého využití území.

Námitka souseda "nelíbí se mi vzhled stavby" nebo "stavba zhoršuje pohodu", aniž by byl prokázán konkrétní zásah do práva nebo překročení regulace, tak bude mít podstatně menší váhu.

Dodatečné povolení nepovolených staveb

Vedle standardních podmínek dodatečného povolení se zavádí výjimečná možnost povolit stavbu i tehdy, když některou standardní podmínku nesplní, jestliže:

• odstranění stavby by představovalo zcela zjevně nepřiměřený zásah ve srovnání s přínosy demolice,
• ponechání stavby neomezí veřejné zájmy,
• nebudou omezena práva třetích osob.

Nejde o obecnou amnestii nepovolených staveb. Stavebník bude muset prokázat zjevný nepoměr mezi odstraněním stavby a přínosem takového zásahu. Současně nesmí ponechání stavby omezit veřejné zájmy ani práva třetích osob.

Dopad na stavby v CHKO

U černé stavby v CHKO bude tato cesta velmi omezená. Jestliže stavba odporuje ochraně krajinného rázu, režimu chráněného území, stanovisku AOPK nebo jiné konkrétní ochraně přírody, nebude obvykle splněna podmínka, že ponechání stavby "neomezí veřejný zájem".

O možnosti výjimečného dodatečného povolení formálně rozhodne stavební úřad. Nemůže však sám prohlásit, že veřejný zájem ochrany přírody dotčen není, pokud je k jeho posouzení příslušný orgán ochrany přírody nebo pokud zvláštní zákon vyžaduje výjimku či souhlas.

Autorizovaný inspektor

Autorizovaný inspektor nebude jen zpracovávat odborný posudek. Na žádost stavebníka má mít pravomoc přímo vydat například:

• kolaudační rozhodnutí,
• povolení předčasného užívání,
• povolení zkušebního provozu,
• povolení odstranění stavby,
• rozhodnutí ve zrychleném řízení o změně užívání.

Jde o alternativu k postupu před stavebním úřadem. V praxi však bude rozhodující dostupnost autorizovaných inspektorů, cena jejich služeb, rozsah odpovědnosti a možnosti přezkumu jejich postupu.

Zrychlená a zjednodušená povolení

U záměrů, které splní zákonné podmínky a nevyvolávají spor mezi účastníky, se zůstává možnost vydat povolení jako první úkon v řízení. Stavební úřad tak nemusí vždy provádět celé standardní řízení ani zpracovávat obvyklé odůvodnění rozhodnutí.

Zrychlení ostatních řízení mají podpořit zejména:

• fikce souhlasu při nečinnosti některých dotčených orgánů,

• fikce souhlasu vlastníka technické nebo dopravní infrastruktury, pokud se ve stanovené lhůtě nevyjádří,

• koncentrace námitek účastníků do stanovené fáze řízení,

• omezení námitek sousedů na otázky, které mohou přímo zasáhnout do jejich vlastnického nebo jiného věcného práva,

• zákaz znovu otevírat otázky, s nimiž účastník v předchozí fázi souhlasil,

• možnost vést ústní jednání prostřednictvím videokonference,

• automatizace úkonů, které nevyžadují správní uvážení.

Fikce souhlasu však nebude možné chápat jako obecné pravidlo použitelné na všechna stanoviska a vyjádření. Vždy bude nutné ověřit, zda ji konkrétní právní úprava připouští a zda byly splněny podmínky pro její vznik.

Změnit se má také postup v odvolacím řízení. Odvolací orgán má ve větším rozsahu rozhodnout přímo, místo aby rozhodnutí pouze zrušil a věc znovu vracel stavebnímu úřadu. Tím by se měl omezit takzvaný procesní ping-pong, kdy se jedna věc opakovaně přesouvá mezi prvostupňovým a odvolacím orgánem.

Změny znamenají automatické zrychlení každého řízení. 

V praxi stále platí, že nejvýrazněji zkrátí povolování dobře připravený a nesporný záměr. Rozhodující zůstane úplnost žádosti, kvalita dokumentace, splnění zákonných podmínek a případné námitky účastníků.

Předběžná informace

Předběžná informace má být širší. Stavebník se bude moci předem dotázat například na:

• okruh účastníků řízení,
• potřebný rozsah dokumentace,
• požadované podklady,
• použitelné požadavky na výstavbu,
• požadavky, které se na konkrétní záměr nepoužijí,
• stanovisko obce k záměru,
• podmínky, za kterých by obec se záměrem souhlasila.

Pro úvodní prověření záměru může být předběžná informace velmi užitečná. Její praktický význam však bude záviset na tom, zda úřady poskytnou dostatečně konkrétní odpovědi a budou z nich vycházet i v navazujícím řízení.

Drobné stavby bez povolení

U doplňkových staveb na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci se má limit zastavěné plochy zvýšit ze 40 m² na 60 m² při zachování dalších parametrů, zejména:

• nejvýše 5 m výšky,
• stanoveného počtu podlaží,
• odstupu nejméně 2 m od hranice pozemku,
• souladu s územním plánem,
• dostatečné plochy schopné vsakovat srážkové vody.

Nejde o automatické povolení druhého obytného domu na zahradě. Stavba musí být skutečně doplňková ke stavbě hlavní a nesmí plnit samostatnou funkci rodinného domu nebo rekreační stavby, pokud tuto kategorii zákon nezařazuje mezi drobné stavby.

Dělení a scelování pozemků

Ruší se samostatné povolení stavebního úřadu. Dělení a scelování se má stát primárně katastrální záležitostí.

To ale neznamená, že lze bez následků vytvořit nepoužitelný nebo nepřístupný stavební pozemek. Požadavky na vlastnosti stavebního pozemku, přístup a napojení zůstávají významné při povolování stavby. Prakticky se pouze přesune odpovědnost za vhodné rozdělení více na vlastníka, geodeta, právníka a kupujícího.

Změny v územním plánování

Obce a kraje budou pořizovat svoji ÚPD v samostatné působnosti. U menších obcí má existovat možnost:

• uzavřít dohodu s jinou obcí,
• využít bezplatné pořízení příslušným státním úřadem,
• v přechodné době využít ORP.

Dále se:

• zjednodušuje pořizování změn ÚP,
• vypouští nebo omezuje samostatná fáze zadání změny,
• umožňuje oprava zřejmých chyb bez formální změny ÚP,
• omezuje nutnost opakovaného veřejného projednání některých úprav,
• umožňuje, aby investor na základě plánovací smlouvy zajistil zpracování zadání nebo návrhu změny ÚP.

Plánovací smlouvy

Rozšiřuje se jejich použitelnost. Prostřednictvím plánovací smlouvy může být řešeno například:

• parkování,
• dopravní a technická infrastruktura,
• zeleň,
• občanské vybavení,
• nakládání s vodami a odpady,
• finanční příspěvek investora na společné řešení těchto požadavků.

Méně zásadní změny plánovací smlouvy může zastupitelstvo svěřit radě obce, což má zrychlit jejich schvalování.

EIA ZPF voda HZS a památky

EIA

Základní platnost stanoviska EIA se prodlužuje ze 7 na 10 let. Možnost dalšího prodloužení se prodlužuje z 5 na 7 let.

ZPF

V zastavitelných plochách se nemají znovu posuzovat zásady plošné ochrany ZPF, pokud byly náležitě vypořádány při pořizování ÚP.

Současně se umožňuje prolomení ochrany zemědělské půdy I. a II. třídy pro vybrané komerční a skladové záměry v pásu do 500 m od významné dopravní infrastruktury. To je územně významná změna, nikoliv obecné zrušení ochrany nejcennější půdy.

Voda

Samostatné povolení k nakládání s vodami zůstává zachováno, ale nově nemá být potřeba například pro:

• čerpání podzemní vody a její řízené odvádění do kanalizace při realizaci stavby,
• vsakování srážkové vody,
• akumulaci a využívání srážkové vody,
• její řízené odvádění do kanalizace.

HZS

U nejrizikovějších staveb zůstává závazné stanovisko HZS. U méně rizikových staveb má postačit nezávazné vyjádření.

Památky

Ochranná pásma památkových rezervací a zón nakonec zrušena nebyla. Splnění podmínek ochranného pásma však má ve větší míře ověřovat přímo stavební úřad.

Co novela znamená pro běžného stavebníka

• Rozpracovaná řízení, včetně legalizací vedených podle starší právní úpravy, mohou přejít do nového procesního režimu.
• Výjimečné dodatečné povolení může pomoci tam, kde by demolice byla zjevně nepřiměřená, nikoli však proti jasně dotčenému veřejnému zájmu.
• Územní plán bude mít při posuzování přípustnosti záměru ještě větší význam než dosud.
• Rozšířená předběžná informace může usnadnit prověření záměru ještě před zahájením řízení.
• Projektant ponese větší odpovědnost za technickou správnost dokumentace.
• Zvýšení limitu doplňkových drobných staveb na 60 m² neumožní bez povolení stavět další samostatné obytné domy na zahradách.
• Převod úředníků, spisů a kompetencí v letech 2027 a 2028 může přechodně způsobit průtahy.

Novela přináší několik nástrojů, které mohou povolování zjednodušit. Současně ale mění pravidla pro již zahájená řízení a připravuje rozsáhlou reorganizaci stavební správy. Právě souběh těchto změn může být v prvních letech zdrojem nejistoty a průtahů.

Praktický závěr Každý rozpracovaný případ bude potřeba posoudit samostatně. U nových záměrů se vyplatí věnovat větší pozornost správnému načasování žádosti, obsahu územního plánu a kvalitě projektové dokumentace. U legalizací bude zásadní ověřit, která pravidla a stanoviska se po účinnosti novely skutečně použijí.