Hodnota nemovitosti vs. zbožné přání klienta
VŠICHNI CHTĚJÍ ZÍSKAT NEJCÍC, ALE CO TO ZNAMENÁ.
Jaký je mezi nimi rozdíl❓❓ Dalo by se říci, že milónový 🙂
ANO i tak bychom to mohli říci a v dnešní bláznivé době předražených realit tomu tak dokonce je.
Co to ovšem znamená pro jednotlivé strany (případně ještě třetí, kterou by mohla být realitní kancelář)?
PRODÁVAJÍCÍ
Má zájem prodat (většinou) a velmi rád by prodal za co nejvyšší cenu.
KUPUJÍCÍ
Má zájem koupit, ale ideálně za cenu co nejnižší.
REALITNÍ KANCELÁŘ/MAKLÉŘ
Realitní kancelář má zájem zprostředkovat prodej a samozřejmě zde platí - čím větší kupní cena, tím vyšší odměna realitní kanceláři.
V kruzích slušných a poctivých makléřů se tomu říká zprostředkovat tak, aby byli spokojení všichni. Obchodníci tomu říkají odborněji WIN/WIN.
Byla bych
ráda, aby se tímto základním pravidlem řídili všichni (ne vždy tomu tak je,
ještě stále se setkáváme s praktikami, které spoustu prodávajících odradí
od spolupráce s realitní kanceláří).
KDE JE OVŠEM TO "WIN" KDYŽ VLASTNĚ KAŽDÁ ZE STRAN CHCE TROCHU NĚCO JINÉHO❓
PROTOŽE
PRODÁVAJÍCÍ
+ chce peníze investovat
+ chce získat dost prostředků na koupi jiné nemovitosti
+ chce si za peníze užívat klidné stáří
KUPUJÍCÍ
+ chce bydlet ve svém vysněném domě
+ chce koupi financovat hypotékou/úvěrem
+ chce si nemovitost upravit podle svého
Teď by v ideální podobě měl přijít na řadu právě realitní makléř, nebo jakýkoli poradce, který se věnuje obchodu s nemovitostmi nebo jejich oceňováním a zároveň rozumí financování.
Ono to totiž vše spolu velmi úzce souvisí.
BANKA než schválí hypotéku, nebo jinou obdobu financování nemovitosti, bude totiž požadovat ODHAD CENY NEMOVITOSTI a bude-li kupní cena vynesena do "zbožných přání" prodávajícího, nebude možné tuto nemovitost financovat. Rozhodnutí pak bude na kupujícím, jestli bude dostatečně ochotný a schopný doplatit rozdíl v kupní ceně a financemi od banky. UPŘÍMĚ chtěli byste platit daleko víc, než je tržní odhad nemovitosti? Určitě ne!
A to je ta chvíle - čas, kdy je třeba udělat kompromis.
Možná, pokud si prodávající sjednal na pomoc makléře, či finančního poradce, už jistě slyšel, že cena, kterou požaduje je příliš vysoká. Možná už na začátku mu ji i doporučili snížit. Teď je okamžik, kdy má prodávající na výběr - prodat za cenu na které se s kupujícím shodnou, která by měla být adekvátní k hodnotě nemovitosti a mohla by uspokojit i obě strany, případně i banku. Nebo bude dále na ceně trvat. Kupující ztratí zájem a půjde hledat jinam. Prodávajícímu pak nezbyde nic jiného než čekat na dalšího zájemce. Proč ne. Ale jak dlouho? Nedopadne to stejně?
Nicméně fakt, že cena nabídková vysoce převyšuje cenu tržní stanovenou odhadcem je známka toho, že nemovitost prodat bude problém.
ROZHODNĚ TO NEZNAMENÁ prodat nemovitost pod cenou!!
Není důvod, máte zájemce, oba znáte tržní cenu, velmi dobře znáte svou nemovitost, takže byste měli mít i reálnější představu o jejím prodeji.
ANO chápu - prodávající nemovitost v minulosti koupil/zdědil/postavil, má k ní osobní vztah, stavebně ji upravili či zmodernizoval a stálo to nemalé peníze, co ta zahrada? Dyť tu nic nebylo a podívejte se jaká je dnes krásná ..... ANO to je důvod vaší ceny v kategorii "zbožné přání"
Příklad z posledních dnů:
Manželé koupili starší dům od rodičů. I přesto, že byl dům celkem dobře udržovaný za tu dobu, cca 25 let, do domu investovali spoustu peněz. Před 15 lety vyměnili dřevěná okna za plastová, udělali novou střešní krytinu z asfaltové šindele, udělali novou domovní čistírnu... Před 7 lety vyměnily starý plynový kotel za nový. Během těch 25 let kompletně vybudovali překrásnou zahradu ve svahu s terasami a chodníčky ...
Znáte to? Ano máme to totiž takto skoro všichni - citová hodnota není totéž co hodnota reálná.
Jenže
nevidíme, že už je to 15 a více let, že životnost jednotlivých materiálů
se
různí, že hodnota neroste do nekonečna, že samotný stavební pozemek není
totéž,
co dům se zahradou (bohužel mnohdy v tom smyslu, že samotný pozemek
vhodný
k zástavbě má větší tržní hodnotu než pozemek u stojícího rodinného
domu). Z tohoto důvodu nemají makléři prodávat vlastní nemovitosti -
ztrácí zdravý úsudek.
Nejsem
agitátorkou realitních kanceláří ani makléřů, a pravděpodobně ze mě ani
klasický makléř nebude, jsem odhadce, stanovuji cenu nemovitosti. Pomáhám
s prodejem zřídka a většinou jen známým. Víc mě baví stavařina a stavební
povolení nového bydlení, případně legalizace stavby. Prověřuji nemovitosti před
jejich pořízením. A nakonec pomáhám s převodem majetku v rodinách
nebo jejich přímým prodejem - právní stránka převodu - tzn. smlouvy, katastr.
Na druhou stranu ale vím, že se mezi makléři najdou slušní a poctiví
obchodníci, kteří vám s prodejem skutečně pomohou. Uleví vám od starostí
s inzercí i s následnými prohlídkami domu (vytřídí klienty dřív, než
vám je přivedou do bytu). Umí (s)právně zajistit prodej, tak aby proběhl, jak
má beze strachu, že se během 5 let objeví doporučený dopis, nebo rovnou žaloba
na skryté vady nemovitosti. Umí oběma stranám ochránit kupní cenu, úschovou peněz,
dokud nebude převod řádně ukončen. Svou odměnu si pak jistě zaslouží.
TAKŽE UŽ VÍTE, CO JE HODNOTA NEMOVITOSTI vs. ZBOŽNÉ PŘÁNÍ KLIENTA❓
HODNOTA NEMOVITOSTI je reálná hodnota, za kterou ochotný prodávající prodá svou nemovitost a ochotný kupující tuto nemovitost za tuto cenu koupí.
ZBOŽNÉ PŘÁNÍ KLIENTA je cena, kterou má nemovitost pro prodávajícího. Hodnota citová, kterou ovšem žádný jiný nedocení.
Přeji všem na obou stranách zdravý úsudek, a hlavně spokojenost s výsledkem.