Záludnosti územního plánu a jeho podmínek využití ploch (regulativy)

Stavební zákon č. 283/2021 Sb. a ve své podstatě také jeho předchozí varianty, se ve svých ustanoveních k povolování staveb odvolává na podmínky stanovené územním plánem a jeho regulativy. Nejen, že je důležitá velikost a účel stavby, ale dále také podmínky využití území.

V ustanovení § 143, odst. 1) se uvádí, že: "Stavby se umisťují v souladu s územně plánovací dokumentací, a nebyla-li vydána, s cíli územního plánování. Stavby se umisťují též s ohledem na charakter území, urbanistickou, architektonickou, kulturně historickou, přírodní a archeologickou hodnotu území a kvalitu vystavěného prostředí."

A to je právě příležitost pro "územní plán".

CO JE ÚZEMNÍ PLÁN

Zahrnuje zásady územního rozvoje a územní rozvojový plán (územní plán a regulační plán). Je základním koncepčním dokumentem obce k usměrňování územního rozvoje a ochrany hodnot jejího území.

Zní to dost složitě, takže trochu jednodušeji – územní plán je dokumentace určená k rozvoji a lepšímu využití spravovaného území. Jeho cílem je především sladit zájmy životního prostředí, hospodářství a společenství lidí obývajících dané území. Současně má napomoci udržet nebo zvyšovat životní úroveň obyvatel obce.

Územní plán stanovuje základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání "urbanistická koncepce", uspořádání krajiny a koncepci veřejné infrastruktury. Dále vymezuje zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby. A také upravuje koncepci k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území "plochy přestavby", pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů.

Územní plán vymezuje zastavěné území, plochy a koridory. Každá plocha má svou vlastní barvu, případně druh ohraničení, nebo vyznačenou plochu. Zejména se jedná o:

zastavitelné plochy (tedy plochy, v nichž lze umísťovat, povolovat a realizovat stavby, barva zpravidla růžová, oranžová…),

plochy zeleně (zelené, žluté ..),

plochy vodní (modré..) a

plochy určené pro veřejně prospěšné stavby a opatření (které lze následně vyvlastnit, barvy různé někdy fialové).

Barevná označení a vysvětlivky najdeme vždy v textové části i hlavním výkresu daného územního plánu. I toto předmětem nové právní úpravy, kde má dojít ke sjednocení těchto označení jednotlivých ploch.

Dále stanovuje podmínky pro využití ploch, určuje, jaké využití konkrétního území je přípustné a za jakých podmínek a jaké je naopak nepřípustné. Stanovuje například výškovou či plošnou regulaci zástavby, její charakter a strukturu. Územní plán obsahuje textové a grafické části, které musí být ve vzájemném souladu. Důležitou součástí územního plánu je i jeho odůvodnění, které musí obsahovat důvody výroku, podklady pro jeho vydání a úvahy, kterými se správní orgán řídil při jejich hodnocení a při výkladu právních předpisů.

Lze uvažovat, že územní plán je jakýsi návod na to co, kde a za jakých podmínek postavit lze a nelze, není však jediný a doplňuje ho celá řada dalších navazujících předpisů, které dále vymezují možnosti výstavby.

DALŠÍ POZOR se dá říci ke ZMĚNÁN ÚZEMNÍHO PLÁNU

I změny územních plánů se nás vlastníků nemovitostí bezprostředně týkají. Změna může být jak k lepšímu – například změna funkčních ploch zeleně na zastavitelné, nebo také horší a to třeba zrovna opačným způsobem – ze zastavitelných ploch se mohou stát zelené plochy (pak ovšem vlastníkům náleží náležitá kompenzace). Některé změny pouze doplňují územní plán a tak se může stát, že v územním plánu je uvedenou využití pro rekreaci, ale nejsou omezeny stavby, se změnou se do textu a specifik doplní text …"nepovoluje se umístění kočovných vozů, maringotek nebo mobilních domů…" To pak poměrně v některých případech mění situaci i záměr vlastníků pozemků.

NAVAZJUJÍCÍ PŘEDPISY, KTERÉ OVLIVNÍ MOŽNOST VÝSTAVBY

Pro jejich kompletní vyjmenování bychom tu měli jeden veliký seznam zákonů, nařízení vlády, vyhlášek, právních předpisů stanovujících ochranná pásma národních přírodních rezervací a přírodních rezervací, národních přírodních památek a přírodních rezervací, právních předpisů stanovujících ochranná pásma přírodních léčivých zdrojů, ochranná pásma ptačích oblastí, předpisů stanovujících národní parky (a podmínky jejich ochrany), nebo chráněné krajinné oblasti – podrobný přehled najdeme například na webu informačního systému ČKAIT https://profesis.ckait.cz/dokumenty-ckait/mp-10-3/

Tyto předpisy společně s územním plánem upravují podmínky výstavby v ochranných pásmech a vymezených územích.

ZASTAVITELNÉ PLOCHY

Další pojem, který bychom pro plánování výstavy čehokoliv měli znát.

Zastavitelná plocha je plocha určená k zastavění vymezená v územním rozvojovém plánu, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu. Tyto plochy bývají zpravidla vymezeny také v podmínkách zastavění. V některých územních plánech najdeme také omezení zástavby, povinná parkovací stání, nebo koeficient zeleně například takto:

pro plochu bydlení BN4 jsou stanoveny podmínky zastavění - IZP max. 40%, IOZ min. 40 %, výšková hladina zástavby max. 4 NP + 1 zakončující podlaží (pozor každá plocha může mít jiné označení)

IZP – zastavěná plocha z celku pozemků – "plocha stavby ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny; plochy lodžií a arkýřů se započítávají; u objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny; u zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny, zastavěnou plochou pozemku součet všech zastavěných ploch jednotlivých staveb"[1]

To zjednodušeně znamená součet všech zastavěných ploch čímkoli – dům, chodníky, zpevněné plochy, zahradní domky a pergoly, nebo bazény.

IOZ – plocha ozelenění, označován v jiných územních plánech také jako "koeficient zeleně" - v územně-plánovacích podkladech koeficient zeleně (KZ) vyjadřuje poměr mezi započitatelnými plochami zeleně (zeleň na rostlém terénu, zeleň nad podzemními konstrukcemi) a plochou pozemku. Např. při KZ 0,4 zastavitelné plochy pozemku vůči ploše, která musí zůstat nezastavěná, může v rámci realizace stavebního projektu dojít k zastavění 60 % plochy, přičemž 40 % plochy musí zůstat nezastavěných a plnit funkci zeleně. V našem úvodním příkladu je pak podmínka vymezena ještě přísněji – zastavění je max. 40% a zeleň minimum 40%.

Výšková hladina zástavby – vymezení maximální výšky objektů

máme-li tedy v celkovém součtu pozemky o ploše 620 m2 pak max. zastavitelná plocha 40% odpovídá 248 m2 a totéž platí pro minimální plochy zeleně. Jelikož jsme tato omezení znamená to v cíli to, že můžeme na pozemcích zastavět 284 m2 a zbývající plochy musí zůstat zelené 372 m2

Co se týká vymezení ploch pro bydlení se můžeme v územních plánech setkat například s výrazy – bydlení smíšení, bydlení městské, bydlení venkovské …. Byť jsou všechny plochy pro "bydlení" každá plocha může mít naprosto jiné podmínky pro využití, a to třeba i přesto, že spolu sousedí třeba přes ulici.

Závěrem lze říci, že územní plán a jeho navazující změny je dokument, který bychom měli při plánování svého záměru první vidět a důkladně prostudovat. Pak je to samozřejmě také práce architekta, který vám bude zpracovávat dokumentaci. Ale základem pro plánování stavby pozemku je mít alespoň představu, abychom se vyhnuli nepříjemným překvapením.

autor článku Bc. Olga Bažantová,LL.M.

[1] § 13, odst. o), zákona č. 283/2021 Sb., Stavební zákon dostupné z https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283?text=zastav%C4%9Bn%C3%A1%20plocha