Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. a jeho základní novinky.

ANO už toho je napsáno dost, ať o průběhu nepovedené digitalizace, tak i o samotném Stavebním zákoně. Já se zde pokouším spíše shrnout základní fakta a nejzásadnější změny.

Lze vyslovit názor, že ač byla snaha navrhovatelů nového stavebního zákona změnit jeho podstatnou část včetně celé hierarchie jednotlivých stavebních úřadů a jejich pravomocí, nakonec se stavební zákon až tak rozsáhlých změn pro běžného uživatele nedočkal. Nicméně změny zde jsou a zde nalezenete stěžejní z nich.

2.1 Základní pojmy

Velmi vhodným počinem nového stavebního zákona je definice některých sice vžitých, ale nespecifikovaných pojmů. Tyto pojmy definuje ustanovení § 12-14, Hlava II., zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon. K těmto nově doplněným pojmům patří samozřejmě celá řada dalších, vzde jsou vyjmenovány hlavní z nich.

Architektonická soutěž – postup hledání nejlepšího architektonického řešení stavby anebo zhotovitele projektové dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy architektonického řešení stavby.

Čára stavební – rozhraní mezi stavbou a nezastavěnou částí pozemku, která určuje polohu hrany stavby ve výši rostlého nebo upraveného terénu; může být otevřená nebo uzavřená prostranstvím.

Čára uliční – hranice mezi pozemky a veřejným prostranstvím.

Dokumentace pro povolení záměru je legislativní zkratka pro dokumentaci
pro povolení stavby, rámcové povolení a povolení změny využití území.

Dozor projektanta – průběžný odborný dozor nad souladem realizace dokumentace pro provádění záměru s dokumentací o povolení záměru a nad prováděním záměru
v souladu s dokumentací pro provedení záměru; povinný u staveb financovaných
z veřejných prostředků (kromě sítí technické infrastruktury) a vždy u vyhrazených staveb.

Koridor – vymezené území pro záměr dopravní nebo technické infrastruktury, nebo opatření nestavební povahy (plochy pro plánované komunikace nebo veřejná prostranství).

Mimořádné postupy ve stavebním řízení – podle stavebního zákona se těmito postupy řeší mimořádné události. Stavební úřady tímto postupem zmírňují následky nebo odvracejí dopady mimořádných událostí, kterými mohou být například povodně nebo jiné živelné události, kdy je nutné bezodkladná ochranná opatření.

Nezastavěné území - území nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy.

Obytná místnost – část bytu, která je určena k bydlení, splňuje požadavky na bydlení z hlediska velikosti, denního osvětlení, větrání, vytápění a hluku a má podlahovou plochu nejméně 8 m2.

Plocha - území tvořené jedním nebo více pozemky nebo jejich částmi, která je vymezena v územním rozvojovém plánu, zásadách územního rozvoje nebo územním plánu, popřípadě v územně plánovacích podkladech, s ohledem na stávající, nebo požadovaný způsob využití nebo její význam[1]

Projektová dokumentace - dokumentace pro povolení stavby, rámcové povolení, povolení změny využití území, provádění stavby a odstranění stavby.

Stavba hlavní – se rozumí stavba, která určuje účel výstavby souboru staveb[2].

Stavba vedlejší a doplňková – je stavba, která svým účelem užívání nebo umístěním souvisí se stavbou hlavní a která zabezpečuje uživatelnost stavby hlavní, případně doplňuje účel užívání stavby hlavní[3].

Stavby liniové – jsou stavby, které zasahují do větší plochy v území, nad šířkou
a výškou převažuje jejich délka. Typickou liniovou stavbou je stavba inženýrské sítě – vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a dále také pozemní komunikace, protipovodňové hráze či vlakové koleje. Důležité je zmínit, že tyto stavby se nestávají po svém dokončení součástí pozemků, do kterých zasahují.

Stavební pozemek - stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k zastavění.

Stavební pozemek zastavěný je pozemek, který je evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením tvořící souvislý funkční a prostorový celek se stavbami majícími určující funkci
v tomto souvislém celku.[4]

Stavební proluka – nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění.

Urbanistická soutěž – postup hledání nejlepšího urbanistického řešení území, anebo zhotovitele územní studie nebo územně plánovací dokumentace, při němž jsou předkládány a hodnoceny návrhy urbanistického řešení území".

Vystavěné prostředí – prostředí vytvořené nebo upravené člověkem zahrnující stavby a volná prostranství veřejná i neveřejná"

Záměr – vše co podléhá povolování – stavební (stavba, údržba stavby) nestavební (změna využití území, dělení pozemků, ochranné pásmo;

Záměr EIA – podléhá posuzování podle zákona č. 100/2001 Sb.

Zastavitelná plocha - plocha vymezená k zastavění v územně plánovací dokumentaci.

Zastavitelné území - území vymezené územně plánovací dokumentací, nebo postupem podle stavebního zákona, území určené k zastavění v územně plánovací dokumentaci.

2.2 Druhy staveb podle nového stavebního zákona

Další pozitivní změnu lze spatřit i ve specifikaci nového členění staveb.

Předmětem povolovacího procesu záměru je stavba, nebo stavební úprava stavby. Pojem stavba upravuje ustanovení § 5, nového stavebního zákona, které říká, že "stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební, nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby."[5]

Nový stavební zákon dělí stavby na stavby drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Jejich výčet pak najdeme v příloze 1, 2, 3 stavebního zákona. Pro účely této práce si podrobně vyjmenujeme pouze stavby drobné a jednoduché a zjednodušeně definujeme stavby vyhrazené a ostatní.

Drobné stavby

Co vše se rozumí drobnou stavbou vymezuje nový stavební zákon, zároveň říká co jí není. Mění se především tolik diskutovaná velikost zastavěné plochy, a to na 40 m2 (v některých případech dokonce 55 m2). Drobnou stavbou nejsou stavby pro bydlení, stavby garáží, trafostanice, nebo záměry podléhající posuzování vlivů na životní prostředí. Přehled drobných staveb podle přílohy č. 1 stavebního zákona[6].

Jednoduché stavby

Jednoduché stavbyjsou vymezeny v přílohou č. 2 stavebního zákona[7] a nejsou jimi kupříkladu ty, které podléhají posuzování vlivů na životní prostředí. Základními stavbami, které do této kategorie spadají jsou stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, nebo stavby garáží a opěrných zdí či oplocení, nejsou-li drobnou stavbou.

Vyhrazené stavby

Vyhrazenými stavbami podle nového stavebního zákona jsou definovány v Příloha č. 3[8] stavebního zákona a patří sem například dálnice, dráhy, letiště, logistické a výrobní haly se zastavěnou plochou nad 100 ha, výrobny elektřiny s výkonem nad 100 MW, FVE na 5 MW, a ostatní elektrárny na obnovitelné zdroje s výkonem nad 1 MW a další významné technické infrastruktury. Tyto stavby dle nové právní úpravy povoluje nově zřízený Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ), který sídlí v budově Ministerstva dopravy, na Praze 1, má svůj web na nové doméně desu.gov.cz.

Působnost DESÚ je celostátní – rozhoduje tedy o veškerých vyhrazených (a s nimi souvisejících) stavbách v celé ČR.

Společně s vyhrazenými stavbami mohou být v jednom řízení posuzovány i stavby s nimi související. Tj. stavby budované v rámci jednoho záměru, na souvislém území nebo za společným účelem. Pokud bude stavebník žádat o povolení souboru souvisejících staveb, bude o všech těchto stavbách společně rozhodovat jen jeden stavební úřad. Ten bude určený podle stavby hlavní.

Záměr vyhrazené stavby, který by byl po 1. lednu 2024 projednáván u DESÚ, již nebude pro svoje umístění vyžadovat vydání územního rozhodnutí. Povolovací proces u těchto staveb tedy od 1. ledna 2024 běží plně podle nového stavebního zákona, s výjimkou digitalizace, ta nabývá účinnosti také až 1. července 2024.

2.3 Digitalizace

Digitalizace je jednou z nejzásadnějších "změn", spíše absolutní novinkou ve stavebním právu. Stavebním úřadům by měla tato dlouho avizovaná změna přinést nový IT systém, kde se centralizují všechny úkony spojené s přípravnou fází, územním rozhodováním a stavebním řízením. Státu má systém umožnit lepší kontrolu nad procesy, poskytnout přehled o průměrné délce stavebního řízení a o počtu odvolání. Elektronický správní spis, obdoba papírové formy spisu, bude obsahovat kompletní dokumentaci stavby. Stavebníci prostřednictvím nově vzniklého Portálu stavebníka mohou podávat společně s dokumentací stavby všechny potřebné žádosti.

Vzniká Národní geoportál územního plánování, ve kterém jsou soustředěny všechny výstupy z územně plánovací činnosti, možnost sledování postupu pořizování územně plánovací dokumentace, územně plánovací podklady. Je možné vyslovit názor, že zde dochází k velkému usnadnění především pro zeměměřiče a geodety, kteří doposud stahovali data z různých systémů a mnohdy až po podpisu jakési Smlouvy
o zprostředkování dat, která byla časově omezená a pro dané území.

Vzniká Evidence elektronických dokumentací, která eviduje projektové dokumentace a výsledky zeměměřických činností.

Vzniká jednotná Evidence stavebních postupů - elektronický správní spis
ke správnímu řízení podle nového stavebního zákona.

Vzniká Informační systém identifikačního čísla stavby a systém stavebního řízení

Vzniká Portál stavebníka.

Portál stavebníka

Jedná se o jednu z novinek v rámci nového stavebního zákona a digitalizace stavebního řízení. Ten má fungovat jako brána k elektronickému řízení. Dá se říci, že je to takové dvojče Portálu občana.

Portál stavebníka se má stát základním rozhraním pro digitální komunikaci se státem v oblasti stavebního řízení, tedy především stavebními úřady a dotčenými orgány a správci technické a dopravní infrastruktury.

Pojem portál stavebníka je definován v ustanovení § 268, nového stavebního zákona a zajišťuje funkci specializovaného portálu veřejné správy k administraci výstavby a staveb v agendě stavebních řízení. Všechny úkony veřejnosti, které uvádí stavební zákon v oblastech evidence stavebních postupů (ust. § 270) a evidence elektronických dokumentací (ust. § 271), budou v budoucnu realizovány výhradně prostřednictvím tohoto portálu.

Hlavním cílem systému je usnadnění komunikace mezi stavebníky, stavebními úřady a dotčenými orgány, a také zkrácení doby pro povolení stavby a snížení celkových nákladů. Měl by být prvním místem, které stavebník před započetím stavebního řízení navštíví a najde zde jak veškeré informace o procesu řízení, tak formuláře a rozhraní, které mu umožní přímo podávat žádosti o povolení stavby, projektovou dokumentaci a další přílohy v elektronické podobě.

Pro přihlášení k tomu portálu je třeba pouze webový prohlížeč (jako je Apple Safari, Mozilla Firefox, Google Chrome a Microsoft Edge) a identita občana (NIA) a pro práci v něm bude dále nutný elektronický podpis.

Přihlášený může přistoupit k probíhajícímu řízení, sledovat jeho průběh, nahlížet do evidencí a spisů, případně doplňovat chybějící dokumenty. Portál stavebníka má být zároveň zcela propojen s dalšími službami státu, jako je např. katastr nemovitostí, základní registry, centrální registr vodoprávní evidence, digitální mapa veřejné správy či další informační systémy v propojeném datovém fondu (PPDF).

Portál stavebníka byl ministerstvem pro místní rozvoj zpřístupněn od 30.6.2024
z https://portal.stavebnisprava.gov.cz/ a zároveň byl zveřejněn detailní manuál pro seznámení se s aplikací a také zveřejněno několik instruktážních videí dostupných na https://www.youtube.com/watch?v=YMeauA_LscQ.

Portál a celá digitalizace měli být plně funkční od 1.7.2024, jak všicni víme bohužel se tak nestalo a následující období budeme tak nějak proplovat mezi pokusy a omyly, které se snad časem podaří doladit a celý proces stavebního řízení a digitalizací se nakonec podaří upravit, taky aby funkční byl. Proces stavebního řízení to pak v cíli skutečně urychlí.

2.4 Změny v rámci politiky územního rozvoje, územního plánování a pořizovatelů územně plánovací dokumentace (dále jen "ÚPD") a rozvojového plánu

Starý stavební zákon říká, že politika územního rozvoje je závazná pro navazující ÚPD a rozhodování, vymezuje plochy a koridory pro celostátní a nadregionální záměry.

Podle nového stavebního zákona je politika územního rozvoje závazná jen pro navazující ÚPD a již nevymezuje plochy a koridory, obsahuje seznam celostátních a nadregionálních záměrů. Územní politiku by měl nahradit územní rozvojový plán.

Všechny změny budou pořizovány v jednotně upraveném procesu a ÚPD se bude povinně vyhotovovat v elektronické verzi ve strojově čitelném formátu a její vybrané části v tzv. jednotném standardu.

Změny týkající se územního plánování (dále "ÚP") a regulačních plánů

Podle starého stavebního zákona může územní plánování stanovit podmínku dohody o parcelaci a že regulačním plánem lze nahradit územní rozhodnutí.

Nově od 1.7.2024 podle nového stavebního zákona platí, že územní plánování může vymezit členění území podle převažujícího charakteru na lokality, vymezit architektonicky nebo urbanisticky významné stavby, dále pak také stanovit podmínku uzavření plánovací smlouvy, architektonické nebo urbanistické soutěže. V případě,
že obec nemá obec ÚP, vymezí jí orgán územního plánování hranice zastavěného území samostatným opatřením obecné povahy.

Pro regulační plán pak nově platí, že zpravidla stanoví

a) uliční a stavební čáry,

b) vzájemné odstupy staveb a odstupy staveb od hranice pozemku,

c) půdorysnou velikost stavby, výšku, objem a tvar stavby,

d) základní údaje o kapacitě stavby,

e) určení částí pozemku, které mohou být zastavěny, nebo zastavitelnost pozemku dalšími stavbami,

f) základní podmínky pro požární ochranu,

g) podmínky pro příznivé životní prostředí a zelenou infrastrukturu, včetně vymezení a využití pozemků územního systému ekologické stability

Dále může regulační plán také vymezit architektonicky nebo urbanisticky významné stavby, stanovit podmínku uzavření plánovací smlouvy, architektonické, nebo urbanistické soutěže.

Změny u pořizovatelů při pořizování ÚP a regulačního plánu (dále jen "RP")

Zatímco starý stavební zákon umožňoval spolupráci s pořizovateli, nový stavební zákon upravujedálespolupráci s pořizovatelem při pořizování ZÚR, ÚP a RP, spolupráci při pořizování územní studie, pokud ji pro obec pořizuje úřad územního plánování. Nedojde-li mezi pořizovatelem a určeným zastupitelem ke shodě, je pro pokračování v pořizování územně plánovací dokumentace z hlediska souladu návrhu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, právními předpisy, stanovisky nadřízeného orgánu územního plánování a dotčených orgánů, rozhodující řešení navržené pořizovatelem, v ostatních případech řešení navržené určeným zastupitelem.

Změny v procesu pořizování územních plánů

S novým stavebním zákonem přichází také ke sjednocení pravidel pro úpravu všech typů ÚPD, přináší jeden návrh pro společné jednání, vyhodnocení připomínek i veřejné projednání. Dále je možné podávat pouze připomínky, ne námitky, a to do 15 dnů od veřejného projednání. Veřejný zástupce je pro proces projednání v nové právní úpravě zrušen. Nový zákon dále zavádí možnost souhrnného vypořádání obsahově shodných připomínek. Definuje podstatné úpravy návrhu – "negativní dotčení" veřejných zájmů nebo vlastnických práv. Zastupitelstvu může určený zastupitel samostatně předložit návrh vypořádání připomínek a návrh výběru varianty. S digitalizací stavebního práva přichází podmínka pro účinnost ÚPD, a tou je vložení do Národního geoportálu.

Podmínky pro změny ÚPD a jednotný standard

Do 30.6.2024 podle starého stavebního práva platilo, že změna ÚPD může proběhnout zkráceným postupem bez zadání. Návrh její provedení prostřednictvím oprávněné osoby musí obsahovat stanoviska orgánů Natura a SEA.

Od 1.7.2024 je v novém zákoně doplněno, že ke každé změně musí být zpracováno zadání, zavádí dva druhy podnětů oprávněné osoby – jednoduchý obsahuje jen obsah změny a odůvodnění, a rozhoduje se o něm v nejbližší zprávě o uplatňování ÚPD. Druhým podnětem je podnět kvalifikovaný, který v zadání změny uvádí obsah změny, odůvodnění i zadání změny a dále stanoviska orgánů Natura a SEA. O kvalifikovaném podnětu musí být rozhodnuto bezodkladně. Subjekty správního řízení ve věci povolování staveb.

Dosud také pro obce platila povinnost převést do jednotného standardu návrh pouze v případě zpracování nové ÚPD, pokud do 1. 1. 2023 nebylo oznámeno konání veřejného projednání a dále platila povinnost převést do jednotného standardu návrh změny ÚPD, pokud do 1. 1. 2023 nebyl schválen obsah změny nebo zadání. Nově již ve fázi pořizování, která bude zahájena po k 1. 7. 2024, musí být návrh ÚPD upraven do jednotného standardu (nejasnost v případě opakovaného veřejného projednání) - výjimka pro změny ÚP ve obcích které mají ÚP z doby před 1. 1. 2007 a pořizují nový – mohou být dokončeny bez jednotného standardu. Jednotný standard územně plánovací dokumentace navíc obsahuje geodetický referenční systém.

Změny pro zastavěné území a stavební uzávěry

Podle starého stavebního zákona pro vymezení zastavěného území do 30.6.2024 platilo, že pokud obec nemá toto území vymezeno, je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 (intravilán) a samostatné vymezení zastavěného území může vydat nebo (kde není rada) zastupitelstvo obce.

S účinností nového zákona dochází k úpravě podmínek při vymezení zastavěného území, kdy se vychází z poslední účinné ÚPD a pokud žádná neexistuje, je zastavěným územím intravilán. Samostatné vymezení zastavěného území vydá pro obec, která je nemá vymezeno, úřad územního plánování (úřad ORP). Pokud nastane situace kdy dojde ke zrušení územního plánu, považuje se zastavěné území vymezené tímto územním plánem za zastavěné území vymezené podle tohoto zákona do doby vydání nového územního plánu, nebo vymezení zastavěného území, nejdéle však po dobu pěti let. To neplatí, pokud důvodem zrušení územního plánu byla nezákonnost vymezení zastavěného území.

Pro stavební uzávěry se v novém stavebním zákoně upřesňuji podmínky kdy opatřením o stavební uzávěře nelze omezit, nebo zakázat udržovací práce, realizaci veřejně prospěšné stavby dopravní nebo technické infrastruktury a stanovení dobývacího prostoru vymezeného v územním regulačním plánu nebo zásadách územního rozvoje. Zákon dále stanovuje maximální dobu trvání stavební uzávěry na 6 let. Stavební uzávěry vydané podle zákona č. 50/1976 Sb. zanikly ze zákona ke 30. 7. 2021, stavební uzávěry vydané podle zákona č. 183/2006 Sb. musí být do 30. 6. prověřeny a uvedeny do souladu s novým stavebním zákonem, jinak zanikají,
k omezením které jsou v rozporu se zákonem se nepřihlíží.

Soudní přezkum územně plánovací dokumentace

S novou právní úpravou dochází ke změnám i v oblasti soudního přezkumu územně plánovacích dokumentací a v tomto odstavci jsou uvedeny dvě základní úpravy:

• při přezkumu ÚPD soudem není přípustná jakákoli námitka, pokud ji pokud nebyla (formou připomínky) uplatněna při pořizování ÚPD, ačkoliv mohla být
• ÚPD je možné zrušit ke dni právní moci rozsudku nebo pozdějšímu; ke zrušení ÚPD se přihlédne při přezkumu následně vydaných rozhodnutí

2.4 Změny podmínek k uzavírání plánovacích smluv

Částečnou úpravou prochází i podmínky pro Plánovací smlouvy. Starý stavební zákon upravuje pojem "Plánovací smlouva", kterým se podle něho jedná pouze o smlouvu
o spoluúčasti žadatele o vydání regulačního plánu na výstavbě nové či úpravě stávající veřejné infrastruktury. Smlouva o infrastruktuře je přikládána žadatelem o vydání územního rozhodnutí k žádosti nebo vyžádaná stavebním úřadem jako podmínka vydání územního rozhodnutí. Starý stavební zákon upravoval také tzv. smlouvu "developerskou", o které říká, že se jedná o smlouvu obecnou (nepojmenovanou) soukromoprávní smlouva upravující jakoukoli vzájemnou součinnost při výstavbě.

Nová právní úprava stavebního zákona v ustanovení § 130 sjednocuje terminologii pod jednu Plánovací smlouvu, která je plánovací smlouvou, smlouvou o infrastruktuře i developerskou smlouvou. Smluvními stranami jsou stavebník, samospráva, nebo vlastník infrastruktury, případně další zúčastněné strany. Podstatou smlouvy je vymezení vzájemných povinností stran, podmínky součinnosti při uskutečnění určitého záměru a postup při jeho uskutečňování záměru sjednaným způsobem. Uzavření takové smlouvy může být podmínkou využití území v územním, nebo regulačním plánu. V tomto případě se jedná o veřejnoprávní smlouvu s možnými soukromoprávními prvky, která může obsahovat závazky samosprávy týkající se výkonu jejích pravomocí v samostatné působnosti (například neměnit územní plán). Zákonnost smlouvy a spory z ní přezkoumávají primárně úřady, až následně správní soudy.

2.5 Základní požadavky na výstavbu a odchylná řešení

Starým stavebním zákonem byla upravena pouze definice požadavků na výstavbu a obecná povinnost je dodržovat, vše ostatní obsahovaly prováděcí předpisy. Také obsahoval konkrétně stanovené odstupové vzdálenosti pro stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci a souvisejících staveb na pozemku včetně tzv. sklopky a požadavky na denní a umělé osvětlení, proslunění, větrání a vytápění – vše musí být v souladu s normovými hodnotami.

Nový stavební zákon ve své čtvrté části zahrnuje základní požadavky na výstavbu, které byly původně v prováděcí vyhlášce. Tím zákon udává obecné požadavky na vymezování pozemků, umisťování staveb a základní požadavky na stavby. Umisťování staveb je podmiňováno charakterem území a jsou definovány stavební čáry. Dále stanovuje odstupy staveb min. 2 m od hranice pozemku, další konkrétní podmínky stanoveny nejsou, ale mohou být určeny regulačním plánem nebo ,v obecných požadavcích ustanovení § 144 nového stavebního zákona. Stavba se navrhuje a provádí s ohledem na zastínění obytného prostoru - při výpočtu denního a sdruženého osvětlení, proslunění a stínění se posuzuje stínění podle současného stavu okolí a podle změn v území, bez ČSN.

Odchylná řešení a Výjimky

Výjimky z požadavků na výstavbu stanovených prováděcím právním předpisem, územním plánem nebo regulačním plánem bylo podle starého zákona možné povolit v samostatném řízení nebo v územním řízení, případně v řízení o povolení stavby.

Nově lze povolit výjimku v řízení o povolení záměru. U některých záměrů může o odchylném řešení rozhodnout stavební úřad sám. Odchylné řešení lze stanovit za stejných podmínek v územním plánu s prvky regulačního plánu, nebo v regulačním plánu. Pro tzv. velká sídla jako je Praha, Brno a sídla krajů je uveden širší výčet přípustných výjimek z prováděcího právního předpisu.

Stále ovšem platí, že na povolení výjimky není právní nárok.

2.6 Změny pro předkládané projektové dokumentace

Do 30.6.2024 dle starého stavebního zákona se předkládané projektové dokumentace se řídily vyhláškou č. 499/2006 Sb. a dalšími vyhláškami o podrobnostech pro dokumentaci některých staveb.

Od 1.7.2024 dle nového stavebního zákona platí, že základní náležitosti dokumentací stanovuje přímo stavební zákon. Dokumentace pro povolení záměru obecně je vyžadována v rozsahu DÚR + urbanistické a základní architektonické a technické řešení záměru (statika a požární bezpečnost). Projektová dokumentace stavby
se podává elektronicky společně s žádostí o povolení stavby.

2.7 Dotčené orgány v NSZ

Nový stavební zákon ruší závazné stanovisko orgánu územního plánování a některé další podkladové akty. Stavební úřad může svolat společné jednání za účelem projednání odlišných stanovisek. Koordinované závazné stanovisko platné 5 let a nezahrnuje závazné stanovisko EIA.

2.8 Změny v soustavě stavebních úřadů

Obrázek č. 1 – soustava stavebních úřadů ve znění NSZ – zdroj https://mmr.gov.cz/getmedia/60165ee1-89b7-4d6f-9286-9f33af95456c/Prehled-stavebnich-uradu-a-jejich-cinnost

Jednou z nejdůležitějších změn pro všechny účastníky stavebních řízení jsou změny v rozhodování v jednotlivých záměrech. S novou právní úpravou dochází ke snížení jejich počtu z přibližně 700 by jich mělo dále být kolem 600. Nová soustava stavebních úřadů je dána vyhláškou č. 130/2024 o stanovení obecních stavebních úřadů, která nabyla účinnosti 1.7.2024. Ta definuje obce I a II typu, které vykonávají působnost obecního SÚ, dále stanovuje správní obvody SÚ obcí I, II a III typu ve vztahu
k záměrům posuzovaným obecními SÚ. Pro stanovení správního obvodu pro záměry ve výlučné působnosti ORP se použije vyhláška MV č 346 2020 Sb. o stanovení správních obvodů obcí s rozšířenou působností. Jednotlivé stavební úřady vykonávají své funkce podle uvedené kategorizace:

Obecní stavební úřad – OSÚ vykonává

• působnost prvoinstančního SÚ ve věcech záměrů, u kterých nevykonává působnost KÚ, DESÚ nebo jiný stavební úřad
• kontrolu ve věcech stavebního řádu

Obecní úřad obce s rozšířenou působností – ORP vykonává

• působnost SÚ u vyjmenovaných záměrů (včetně staveb tvořících s nimi soubor staveb)
• silnice II. a III. třídy, místní komunikace a veřejně přístupné účelové komunikace
• technická infrastruktura, která je součástí distribuční soustavy
  v elektroenergetice nebo plynárenství
• vodní díla u nichž nevykonává působnost stavební krajský úřad, včetně souvisejících staveb

Krajské úřady - KÚ – podle SSZ do 30.6.2024 vedou řízení pouze v případech kdy si vyhradí pravomoc (+ jako speciální úřady podle jiných předpisů). Nový stavební zákon přesouvá na krajské úřady další povinnosti a ty od 1.7.2024 povedou řízení
u záměrů:

• kde záměr vyžaduje posouzení EIA,
• silnic I. třídy,
• výroben z obnovitelných zdrojů energie neuvedených v příloze č. 3 k NSZ,
• vodních děl na hraničních vodách, ČOV sloužících k vypouštění odpadních vod do vod povrchových ze zdrojů znečištění o velikosti 10 000 ekvivalentních obyvatel nebo více,
• staveb a zařízení distribuční soustavy o napětí 110 kW včetně transformovny 110 kW, vodních nádrží s celkovým objemem nad 1 000 000 m3 nebo s výškou vzdutí nad 10 m ode dna základové výpusti
• a dalších staveb uvedených v § 34 NSZ

Dopravní a energetický úřad, používá se zkratka DESÚ,tento úřadvykonává působnost stavebního úřadu ve věcech:

• vyhrazených staveb (dle Přílohy č. 3 k NSZ)
• vykonává působnost SÚ ve věcech staveb souvisejících s vyhrazenými stavbami, jež by jinak byly v působnosti krajského SÚ nebo obecního SÚ
• vydává rámcové povolení pro stavby jaderného zařízení a stavby související, nacházející se uvnitř i vně areálu jaderného zařízení

A dále je nadřízeným správním orgánem KÚ ve věcech:

• staveb silnic, místních komunikací a veřejně přístupných účelových komunikací
• výroben z obnovitelných zdrojů energie (nejde o vyhrazené stavby)
• technické infrastruktury pro energetiku a elektronické komunikace

Jiné stavební úřady

Ministerstvo obrany vykonává působnost SÚ pro území vojenských újezdů záměry k zajišťování obrany státu, záměry k plnění úkolů NÚKIB.

Ministerstvo vnitra vykonává působnost SÚ pro záměry k zajištění bezpečnosti státu, s výjimkou staveb užívaných pro účely bytové nebo rekreační.

Ministerstvo spravedlnosti vykonává působnost SÚ pro záměry staveb pro účely Vězeňské služby ČR.

2.8 Jednotné environmentální stanovisko a podkladová stanoviska

Další z novinek zaváděných novým stavebním zákonem je závazné stanovisko k posouzení záměru z hlediska ochrany životního prostředí – jednotné environmentální stanovisko, užívá se zkratka JES. Je upraveno novým samostatným zákonem č. 148/2023 Sb. a postupně nabývá účinnosti ve vazbě na kategorizaci staveb.

"Závazné stanovisko představuje stanovisko dotčeného správního orgánu, jímž tento orgán uplatňuje zájmy, jejichž ochrana mu přísluší. V případě JES jsou tyto zájmy zřejmé z výčtu zákonů obsaženého v poznámce pod čarou ke komentovanému ustanovení, jakož i ze zákonů, jež jsou měněny zákonem č. 149/2023 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o jednotném environmentálním stanovisku."[11] Mezi tyto zákony patří:

- ochrana přírody a krajiny (z. 114/1992 Sb.)

- ochrana ZPF (z. 334/1992 Sb.)

- lesní zákon (285/1995 Sb.)

- ochrana vod (254/2001 Sb.)

- ochrana ovzduší (201/2012 Sb.)

- odpady (541/2020 Sb.)

- geologické práce (62/1988 Sb.), pohřebnictví (256/2001Sb.), prevence závažných havárií (224/2015 Sb.)

JES se vydává se pro všechny záměry povolované podle stavebního zákona a záměry podléhající EIA, zároveň nahrazuje jednotlivá závazná stanoviska, vyjádření či rozhodnutí podle těchto zákonů – výjimky z ochrany chráněných oblastí, kácení dřevin, odnětí zemědělských nebo lesních pozemků, další souhlasy a stanoviska. JES je však vydáván mimo samotné řízení o povolení stavby. Nenahrazuje však podkladové akty z oblasti životního prostředí ve všech případech. "Jedná se o správní úkony vydávané podle zákona o ochraně přírody a krajiny pro záměr nebo jeho část nacházející se ve zvláště chráněném území (dále také ZCHÚ), evropsky významné lokalitě (dále také EVL) nebo ptačí oblasti (dále také PO); pro záměr nebo jeho část nacházející se na území národního parku JES rovněž zahrne správní úkony vydávané podle zákona o ochraně ZPF a lesního zákona. Zde uvedené správní úkony totiž podléhají vydání tzv. společného rozhodnutí podle ustanovení § 83, odst. 9, zákona o ochraně přírody a krajiny, a nejsou proto zahrnuty do JES. Důvodem pro to je skutečnost, že se jedná o nejcennější území z hlediska ochrany přírody, s výrazným veřejným zájmem na jejich ochraně. Státní správu a péči o ně vykonávají speciální orgány ochrany přírody (Správy národních parků, Agentura ochrany přírody a krajiny ČR). Orgány JES (OÚ ORP, KÚ) nedisponují kompetencemi v ochraně přírody vůči těmto územím a je zcela v souladu s účelem těchto území, aby rozhodování o zásazích do nich bylo předmětem samostatného posouzení a rozhodnutí specializovaných orgánů."[12] Společné rozhodnutí je vydávané například k žádosti o vydání souhlasu s odnětím půdy z půdního fondu v Národním parku.

S žádostí stavebníka v rámci tohoto stanoviska je možné provést společně také posouzení vlivů staveb na životní prostředí tzv. EIA, je-li podle stavebního zákona vyžadováno. K žádosti o JES je nutné předložit dokumentaci pro povolení záměru.

Podle typu stavby stanovisko JES vydává krajský úřad nebo obecní úřad s rozšířenou působností, ve zvláštních případech Ministerstvo životního prostředí. Pokud to příslušný úřad považuje za potřebné, požádá o vyjádření orgán, jehož akt JES nahrazuje.[13]

Podkladová stanoviska

S účinností nového stavebního zákona se mění i pravidla pro předkládání jednotlivých stanovisek jak dotčených orgánů, tak i vlastníků inženýrských sítí.

Koordinované vyjádření, koordinované závazné stanovisko ust. § 176

Nový stavební zákon upravuje možnost vydání Koordinovaného vyjádření či stanoviska v případech, kdy je dotčeným správním orgánem stejný orgán veřejné správy, který by vydával dílčí stanoviska. Takový správní orgán může namísto jednotlivých závazných stanovisek vydat jedno koordinované závazné stanovisko.[14] Toto stanovisko, nebo vyjádření pak zahrnuje požadavky na ochranu všech dotčených veřejných zájmů, které orgán veřejné správy hájí podle jiných právních předpisů.
KS nenahrazuje stanoviska EIA ani JES, ale JES může být jeho součástí. Koordinované závazné stanovisko je platné 5 let ode dne jeho vydání. Zahrnuje-li koordinované závazné stanovisko jednotné environmentální závazné stanovisko, platí pro KS ustanovení o platnosti jednotného environmentálního závazného stanoviska podle zákona o jednotném environmentálním stanovisku.[15] Jako vhodný příklad v návaznosti na praktickou část této práce je část komentáře k zákonu o jednotném environmentálním stanovisku: "Vyžaduje-li záměr, pro nějž se vydává JES, současně vydání ještě dalšího ZS podle jiného právního předpisu týmž správním orgánem (stejným OÚ ORP nebo KÚ), např. závazné stanovisko podle § 14 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči (dále také zákon o státní památkové péči), musí být obě tato ZS, tedy JES i ZS podle zákona o státní památkové péči, vydána jako jedno koordinované ZS. V jeho závěru musí být souhrnně uvedeno, zda je záměr z hlediska všech jím chráněných veřejných zájmů přípustný."[16]

EIA – je-li dle zákona požadováno posouzení vlivů staveb na životní prostředí může žadatel (stavebník) požádat o vydání JES společně se závazným stanoviskem EIA. Jedná se o tzv. fakultativní integraci procesu EIA a JES, který je upraven v zákoně č 148 2023 Sb. o jednotném environmentálním stanovisku a zákoně č 100 2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o posuzování vlivů na životní prostředí). Zákon o posouzení vlivů na životní prostředí je zákonem nadřazeným zákonu od jednotném environmentálním stanovisku, proto se také například z hlediska lhůt pro jeho vydání řídí úřady právě tímto zákonem. Rozhodným okamžikem této integrace je předložení dokumentace EIA a spolu s ní žádost o JES. Následně je vydáváno pouze jedno závazné stanovisko, které plní funkci závazného stanoviska EIA i jednotného environmentálního stanoviska zároveň.[17]

ZPF – zemědělský půdní fond a pověřený OÚ ORP vydává souhlas pokud je vyjímáno do 1 ha, KÚ nad 1 ha souhlas s odnětím nahrazen JES. Poplatek za odnětí je samostatným závazným stanoviskem orgánu ZPF.

Ochrana lesů - souhlas i povolení nahrazuje JES. OÚ ORP vydává stanovisko do 1 ha, nad 1 ha pak stanovisko vydává KÚ nad 1 ha. Stanovisko k dotčení do 30 metrů od okraje lesa (v SSZ 50 m). Poplatek za odnětí je součástí JES.

Ochrana přírody a krajiny – původně vydávaná stanoviska jako jsou ZS k zásahu do významného krajinného prvku (VKP), jako je stanovení odchylného postupu při ochraně ptáků, povolení kácení dřevin podle a uložení náhradní výsadby, výjimky ze zákazů činností pro jeskyně, k zásahu do krajinného rázu a povolení zásahu do památných stromů, jsou nahrazeny stanoviskem JES. V případě, kdy se záměr nachází ve zvláště chráněném území, evropsky významné lokalitě anebo ptačí oblasti, vydává se povolení orgánu ochrany přírody ("společné rozhodnutí"), které zahrnuje všechny souhlasy, stanoviska a rozhodnutí.

Ochrana ovzduší - závazné stanovisko nahrazuje stanovisko JES, které vydává krajský úřad. Samostatně se dále vydávává pro dálnice a silnice I. Třídy. NSZ ruší kritérium kapacity na pozemních komunikacích.

Ochrana vod - souhlas k ovlivnění vodních poměrů nahrazen JES, týká se kompetence souvisejících s výstavbou vodních děl. Stavební úřad stanoví ochranné pásmo vodního díla, vydává manipulační řád, provádí technickobezpečnostní dohled nad vodními díly. Například OÚ ORP vodoprávní úřad vydává povolení k nakládání s vodami mimo JES a má platnost 3 roky.[18]

Vodovody a kanalizace – původní pravomoc vodoprávního úřadu přechází na stavební úřady, které rozhodují o uložení povinnosti připojit se na kanalizaci, o oprávnění vlastníka vodovodu nebo kanalizace ve vztahu k vstupu na pozemky atd.. Stavební úřady dále provádějí kontrolu a projednávají přestupky.

Ochrana veřejného zdraví - pro vyhrazené stavby posuzuje splnění podmínek ochrany veřejného zdraví DESÚ. O ochranném hlukovém pásmu rozhoduje stavební úřad.

Pozemní komunikace - samostatné povolení silničního správního úřadu k napojení stavby na pozemní komunikace se podle NSZ nevydává. O připojení rozhodne stavební úřad v rámci povolení záměru. Ministerstvo dopravy a policie České republiky vydávají pouze vyjádření, na které je stanovena lhůta 30 dnů, pokud v této lhůtě není vydáno platí fikce souhlasu.

Územně plánovací / předběžná informace – již dle stávající platné právní úpravy stavebního zákona platí, že stavební úřady a orgány územního plánování poskytují informace o podmínkách využívání území, podmínkách vydání regulačního plánu, územního rozhodnutí a územního souhlasu, s NSZ dochází ke zpřesnění podmínek kdy je stanovisko vydáváno a kým a v jaké lhůtě. Předběžnou plánovací informaci poskytuje stavební úřad každému na základě žádosti do 30 dnů od jejího podání. Žadatel může také žádat informace o nezbytnosti povolení záměru a jeho kolaudace a o tom, za jakých předpokladů lze vyhovět povolení záměru. Předběžné informace poskytuje i dotčený orgán.

Ve zkratce lze tedy říci, že většina dílčích závazných stanovisek je přesunuta do jednotného environmentálního stanoviska, závazná stanoviska mohou být sjednocena také v koordinovaném stanovisku, ale zbývající rozhodovací pravomoc přechází na stavební obecní a krajské úřady, nebo úřady se zvláštním učením v závislosti na řešeném záměru.

Lhůty pro podkladová stanoviska, fikce, přezkum

Jedním z hlavních cílů nového stavebního zákona a zákonodárců bylo stanovení a především zkrácení lhůt pro vydávání stanovisek a dosažení podstatného zkrácení stavebních řízení. Tudíž i požadavek na úpravu lhůt se dotkl také dílčích podkladových stanovisek jednotlivých orgánů veřejné správy.

Základní lhůty pro podkladová stanoviska:

30 dnů od požádání vydává dotčený orgán závazné stanovisko

60 dnů pro vydání JES

Fikce souhlasu - pokud dotčený orgán nevydá stanovisko ve stanovené lhůtě,
ani ve lhůtě prodloužené, má se za to že se záměrem souhlasí a použije se tzv. "fikce souhlasu". Tuto fikci nelze použít v případě kdy se jedná o stanoviska EIA, JES s EIA, a stanoviska pro určité úkony orgánu ochrany přírody § 178 odst. 4 - například
v případě zásahů do lokalit Natura 2000.

Přezkum stanoviska lze zahájit do 6 měsíců od právní moci rozhodnutí, pro které bylo stanovisko podkladem.

Zrušit nebo změnit stanoviska nelze po uplynutí 9 měsíců.

2.9 Typy rozhodnutí o povolení záměru

Dalo by se říci, že jednou ze zásadních a splněných změn, zákonné zavedení pouze jedno jednotného rozhodnutí o povolení záměru. To nahrazuje jednotlivá rozhodnutí podle starého stavebního zákona - územní souhlas, územní rozhodnutí, stavební povolení, ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouva, společná územní a stavební řízení, společný souhlas a zjednodušené řízení. Končí tedy vedení několika samostatných řízení navazujících za sebou a je vedeno pouze jedno.

2.10 Změny v procesu stavebního řízení

Žádost o povolení záměru

Jak je již uvedeno v předchozím textu je vedeno pouze jedno řízení, jedna žádost. Tato žádost se od 1.7.2024 podává prostřednictvím portálu stavebníka včetně projektové dokumentace, která bude uložena do evidence elektronických dokumentací. Pokud byla uzavřena Plánovací smlouvy je taktéž povinnou přílohou. Podstatnou novinkou je, že jestliže stavebník nepředloží stanoviska a vyjádření dotčených orgánů, obstará si je stavební úřad sám. Pokud je k záměru potřebný souhlas spoluvlastníků se stavbou na jejich pozemku, postačí souhlas 2/3 podílů.

Stanoviska vlastníků infrastruktury lze podat prostřednictvím portálu stavebníka. Budou dále vydávána na základě digitální technické mapy.

Vyrozumění o zahájení řízení

Stavební úřad vyrozumí účastníky řízení o zahájení řízení do 7 dnů od doručení bezvadné žádosti. Pokud žádost a její přílohy obsahu jí vady vyzve stavební úřad stavebníka k doplnění žádosti a odstranění vad, a to nejpozději do 10 dnů od zahájení řízení a řízení usnesením přeruší, toto usnesení se doručuje pouze stavebníkovi a není možné se proti němu odvolat. Pokud není součástí žádosti dokumentace pro povolení záměru, projektová dokumentace nebo její část zpracována projektantem, nebo pokud stavebník požadovanou dokumentaci pro povolení záměru nevloží do evidence elektronických dokumentací, stavební úřad žádost neprojedná a usnesením ji odloží.[19]

Uplatňování námitek v řízení mohou vlastníci pozemků pouze v rozsahu možného přímého dotčení svých práv, obec pak pouze v rozsahu své samostatné působnosti, účastník podle jiného zákona může uplatňovat námitky pouze v rozsahu, v jakém se projednávaný záměr dotýká zájmů chráněných jiným právním předpisem. Námitky týkající se existence nebo rozsahu vlastnických nebo jiných věcných práv posoudí stavební úřad podle údajů v katastru nemovitostí. Pokud údaje v katastru zakládají pochybnosti o vlastnických a jiných věcných právech, vyzve stavební úřad účastníka aby podal civilní žalobu. Společenství vlastníků jednotek je jako stavebník ze zákona zástupcem svých členů, dokud nepožádají aby s nimi bylo jednáno samostatně.

Zjednodušené a zrychlené povolení

Starý stavební zákon předpokládalněkolik zjednodušených postupů s různými podmínkami - zjednodušené územní řízení, územní souhlas, ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouva. Nový stavební zákon říká že, v pokud stavebník splní zákonné podmínky: v obci, na jejímž území má být stavba nebo zařízení stát, je vydaný územní plán, záměr nepodléhá posouzení EIA, pokud záměr nevyžaduje výjimky podle zákona o ochraně přírody a krajiny, stavba splňuje požadavky uvedené v § 193 a stavebník doloží souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace, je povolení stavby nebo zařízení prvním úkonem stavebního úřadu. Povolení stavby nebo zařízení vydané ve zrychleném řízení se vedle oznámení účastníkům řízení zveřejňuje také na úřední desce stavebního úřadu po dobu 15 dnů ode dne vydání.[20]

Rozhodnutí stavebního úřadu a lhůty

Obecně platilo, že stavební úřad vydá rozhodnutí do 60 dnů s možností prodloužit na 90 dnů. Dle nového stavebního zákona stavební úřad rozhodne o žádosti nejpozději do:

▪ 30 dnů v případě jednoduché stavby

▪ 60 dnů v ostatních případech

Lhůty může stavební úřad před jejich uplynutím s odůvodněním prodloužit

▪ až o 30 dnů ve zvlášť složitých případech nebo když je nařízeno ústní jednání

▪ až o 60 dnů v řízení s velkým počtem účastníků, nebo při doručování veřejnou vyhláškou

Důsledky nedodržení lhůty – původně navrhované automatické povolení tzv. fikci rozhodnutí, bylo nakonec zcela vypuštěno. Proti nedodržení lhůty je nadále i podle stávající právní úpravy možné využít opatření proti nečinnosti podle správního řádu a případně i možnost vymáhání náhrady škody.

Rozhodnutí o odvolání

Starý stavební zákon umožňoval aby odvolací orgán rozhodnutí zrušil, nebo zrušil a vrátil k novému projednání, nebo naopak potvrdil.

Nově podle nového stavebního zákona se uplatňuje apelační princip při posouzení odvolání proti rozhodnutí stavebního úřadu. Pokud stavební úřad nevyhoví odvolání podanému proti jeho rozhodnutí, posoudí odvolání nadřízený stavební úřad. Spis se už nebude vracet na prvostupňový stavební úřad, nadřízený úřad rovnou sám rozhodne. Pro odvolací řízení platí stejné lhůty jako pro rozhodnutí stavebního úřadu.

Odvolací orgán nepřihlíží:

- k části odvolání, která směřuje proti tomu, s čím účastník řízení souhlasil, pokud udělil souhlas s povolením záměru,

- k odvolacím námitkám, které mohl odvolatel uplatnit dříve,

- k části odvolání, která je v rozporu s tím, k čemu se odvolatel zavázal v plánovací smlouvě

- k části odvolání v rozsahu, ve kterém se záměr nedotýká zájmů chráněných jiným právním předpisem, který zakládá účastenství odvolatele v řízení

Kolaudace a rekolaudace

Dosud místně příslušný stavební úřad vydával kolaudační souhlas nebo kolaudační rozhodnutí, které bylo potřebné pro zákonem vyjmenované stavby. Nyní bude stavební úřad vydávat kolaudační rozhodnutí pro všechny stavby kromě drobných a jednoduchých (s výjimkou staveb pro bydlení, garáží a stavebních úprav pro změny v užívání části stavby). Toto rozhodnutí se vydává do 15 dnů ode dne závěrečné prohlídky. V případě, že je k žádosti o vydání kolaudačního rozhodnutí přiložen odborný posudek autorizovaného inspektora o ověření souladu skutečného provedení stavby s jejím povolením a její způsobilosti k užívání, je možné od závěrečné kontrolní prohlídky upustit. Zákon dále připouští možnost zrychleného řízení o změně v užívání stavby.

Předčasné užívání a zkušební provoz

Lze podle nového stavebního zákonapovolit nejdéle na 1 rok a je možné jej prodloužit maximálně na 3 roky, u vyhrazených staveb 10 let.

2.11 Změny týkající se "černých staveb" a řízení o odstranění stavby

Protože v českém právním prostředí bylo dosud poměrně velké množství staveb povolováno až dodatečně bylo cílem nové úpravy stavebního práva stanovení přísnějších podmínek pro jejich dodatečnou legalizaci. Nový stavební zákon se snaží vyřešit nejen dosavadní problematické aspekty dodatečných povolení tzv. "černých" staveb nebo stavebních úprav, ale také problematiku odstraňování staveb. Jelikož se jedná o změny avizované a často skloňované rozhodla jsem se těmto změnám věnovat podrobněji.

Starý stavební zákon přinášel poměrně značné procesní obtíže při vydání pravomocného rozhodnutí o nařízení odstranění nepovolené stavby a v cíli je pak odstraněn pouhý zlomek těchto staveb. S novou právní úpravou přichází změny zejména v podmínkách pro dodatečné povolení staveb, které upravuje § 256, odst. 1. Základní podmínkou je podmínka splnění ustanovení § 193, že je záměr v souladu s územně plánovací dokumentací, územními opatřeními a vymezením zastavěného území[21] a dále plní podmínky pro dodatečné povolení dle § 256, odst. 1, kterými jsou:

• stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu,
• stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu,
• povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek provedení "černé" stavby podle tohoto zákona, pokud byla uložena.

Původní návrh nového zákona neumožňoval dodatečně povolit nepovolenou stavbu,
u které bylo nutné řešit výjimku z požadavků na výstavbu. Věcnou novelou tohoto zákona došlo ke zmírnění této podmínky "vyžaduje-li stavba pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám, nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, považuje se podmínka podle odstavce 1 písm. b) za splněnou."[22] Pokud souhlasy stavebník nezíská, stavba dodatečně povolena nebude.

Naopak vyžaduje-li nepovolená stavba výjimku z technických požadavků na stavby, není možné ji po účinnosti nového stavebního zákona v žádném případě dodatečně povolit nepůjde.

Tyto podmínky platí i pro nepovolené stavby realizované před 1. červencem 2024.

V opakovaném řízení je možné vydat nové povolení i při nesplnění některé ze zákonných podmínek, pokud převažuje veřejný zájem na zachování stavby.

Změny týkající se samotného řízení o odstranění stavby

Zákonnou povinností stavebního úřadu je, že pokud zjistí existenci "černé stavby", je tento povinen zahájit řízení o nařízení odstranění nepovolené stavby z moci úřední. Vlastníkovi takové stavby místně a věcně příslušný stavební úřad oznámí zahájení řízení, ve kterém nařídí odstranění stavby a poučí povinného o možnosti podat ve lhůtě 30 dnů ode dne zahájení řízení (tedy do 30 dnů ode dne doručení předmětného oznámení) žádost o dodatečné povolení stavby. To platilo v i v předchozí právní úpravě, nicméně v praxi vznikaly otázky, zda lhůta pro podání žádosti o dodatečné povolení propadne, či nikoliv. Například rozsudek NSS č.j. 3 As 260/2020-42 ze dne 30. ledna 2023[23] sice dovozuje, že žádost o dodatečné povolení stavby, aby měla příslušné právní účinky, musí povinný stihnout podat v této lhůtě, ale pozdější judikatura, rozsudek NSS 4 As 42/2022 ze dne 17. ledna 2024[24] říká úplný opak a na dodržení této lhůty nelpí. Pokud vlastník stavby žádost podá až po uplynutí zákonem stanovená lhůty, avšak dříve něž je vydáno rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby, má stavební úřad žádost o dodatečné povolení stavby projednat. Nový stavební zákon však tyto nuance v posuzovaní lhůt zastavil a v § 255, odst. 1 uvádí, že nebude-li žádost o dodatečné povolení povinným podána ve lhůtě 30 dnů ode dne oznámení o zahájení řízení, nelze stavbu dodatečně povolit. Pokud je tedy žádost o dodatečné povolení stavby podána po lhůtě, již není jí možné nikdy vyhovět. Nová úprava také výslovně vylučuje podání nové žádosti poté, kdy byla předchozí, řádně podaná žádost o dodatečné povolení stavby, pravomocně zamítnuta.

Ustanovení § 255, odst. 2, nového stavebního zákona, dále uvádí, že žádost o dodatečné povolení stavby musí obsahově kromě obecných náležitostí podle správního řádu též obsahovat náležitosti stanovené v § 184, odst. 1 a 2, v rozsahu jako k povolení stavby[25]. K žádosti o dodatečné povolení stavby nutné doložit i dokumentaci stavby. Ta musí být nejpozději s podáním žádosti vložena do informačního systému evidence elektronických dokumentací (musí tak učinit stavebník, nebo projektant na základě plné moci). V případě, že stavebník dokumentaci nepředložil současně se žádostí, není možné tuto žádost projednat. Pokud dokumentace bude součástí žádosti o dodatečné povolení stavby, byť neúplná, stavební úřad vyzve k jejímu doplnění.

Stejně tak jako u povolení záměru se s novým stavebním zákonem mění koncepce řízení o odstranění stavby, které bude vedeno pouze jedním řízením. Dosavadní stavební zákon č. 183/2006 Sb., říká, že pokud požádáno o dodatečné povolení, stavební úřad řízení o odstranění stavby přeruší a zahájí nové řízení o podané žádosti – koncept dvou samostatných řízení, přičemž řízení o dodatečném povolení má charakter předběžné otázky ve vztahu k řízení o odstranění stavby. Podle toho, jak dopadne řízení o dodatečném povolení stavby, se odvíjí výsledek řízení o nařízení odstranění stavby. Pak dojde buď k zastavení řízení o odstranění stavby nebo bude řízení dokončeno a nařízeno faktické odstranění stavby. Podle starého stavebního zákona bylo možné podávat žádosti opakovaně, což de facto znamenalo nekonečný proces, který bránil stavebnímu úřadu vydat výsledné rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Na tuto situaci však reaguje ustanovení § 255, odst. 4, nového stavebního zákona, který výslovně stanoví, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby[26], kdy toto řízení končí jedním rozhodnutím. Pokud je tedy podána žádost o dodatečné povolení stavby, stavební úřad již řízení o nařízení odstranění stavby nepřerušuje, řízení o dodatečném povolení stavby vede jako součást tohoto řízení a pokračuje v řízení. V rámci tohoto řízení se posuzuje žádost o dodatečné povolení stavby a výsledkem je pak buď zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a nařízení odstranění stavby, nebo vydání dodatečného povolení. Pokud tímto rozhodnutím dojde k zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby, je zároveň nařízeno i odstranění této stavby.

Za faktickou chybu v procesu sestavování nového stavebního zákona je pokládána neúplná úprava účastenství obce v řízení o dodatečném povolení i odstranění stavby. Nový stavební zákon stanovuje jednotlivě okruh účastníků řízení pro nařízení odstranění stavby a pro řízením o dodatečném povolení stavby i přes to že je nově vedeno pouze jedno řízení. V řízení o odstranění stavby je nově účastníkem i obec, která však dle dalších ustanovení zákona není účastníkem řízení o dodatečném povolení stavby, i přesto, že pokud by byla stavba povolena řádně, účastníkem řízení o povolení záměru by byla. V takových případech bude nutné celé řízení vést jako celek, z logiky věci pravděpodobně dojde k překrytí některých kategorií účastníků řízení, a obec tak bude považována za účastníka řízení vždy.

Výkon rozhodnutí stavebního úřadu o nařízení odstranění stavby je nově formou exekuce

V případě kdy povinný uloženou povinnost sám dobrovolně nesplnil a stavbu ve stanovené lhůtě neodstranil, stává se rozhodnutí stavebního úřadu exekučním titulem a je možné na něj vést po splnění příslušných podmínek náhradní výkon rozhodnutí. To znamená, že by stavba byla odstraněna exekučně. Zde platí, že exekuční náklady, které by při odstranění "černé stavby" vzniknou, hradí povinný, avšak tyto výdaje prvně hradí ze svého rozpočtu obce a následně je po povinném vymáhá exekuční správní orgán. Toto pravidlo však nejčastěji vedlo k rezignaci na výkon rozhodnutí, protože obce nejsou dlouhodobě schopné a ani ochotné nést tyto náklady, de facto poskytovat finanční prostředky do doby než budou vymoženy na povinném. Ke zlepšení by mohlo dojít právě s novým stavebním zákonem a jeho úpravou podmínek vymáhání nákladů. Ten přináší nová pravidla kdy náklady na výkon rozhodnutí sice nadále ponesou primárně obecní samosprávy, ale ty se následně mohou domáhat úhrady nákladů po ministerstvu pro místní rozvoj.

článek napsala Bc. Olga Bažantová, LL.M.

Použité zdroje:

[1] § 12, odst. 1, písm. d), zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů

[2] § 5, odst. 4, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů

[3] § 5, odst. 4, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů

[4] § 12, odst. 1, písm. c), zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů,

[5] § 5, odst. 1, zákon 283/2024 Sb., Stavební zákon, dostupný https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283/zneni-20240101?text=stavba

[6] Příloha č. 1 k zákonu č. 283/2021 Sb., dostupná z https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283?text=odvol%C3%A1n%C3%AD#f7205832_f7205899

[7] Příloha č. 2 k zákonu č. 283/2021 Sb., dostupná z https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283?text=odvol%C3%A1n%C3%AD#f7205901_f7205935

[8] Příloha č. 3 k zákonu č. 283/2021 Sb., dostupná z https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283?text=odvol%C3%A1n%C3%AD#f7205937_f7696152

[9] https://mmr.gov.cz/cs/ostatni/web/novinky/portal-stavebnika-najdete-na-portal-stavebnisprava

[10] Číslo uvedené v hranaté závorce za názvem sekce udává počet formulářů v dané sekci; číslo v kulaté zázvorce pak číselné označení formuláře

[11] Miloš Tuháček, Jitka Jelínková, Zákon o jednotném environmentálním stanovisku. Zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o jednotném environmentálním stanovisku. Praktický komentář. Wolters Kluwer, 2/2024, ISBN 978-80-7676-851-2, str. 4

[12] Pavel CHLÍBEK, Vladimír MANA, Eva MAZANCOVÁ, Zákon o jednotném environmentálním stanovisku. Zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o jednotném environmentálním stanovisku – úplná znění vybraných novelizovaných ustanovení. Komentář, Wolters Kluwer 2/2024, ISBN 978-80-7676-848-2, str. 9

[13] K postupu a aplikaci Jednotného environmentálního stanoviska byla ministerstvem pro místní rozvoj vydána metodika, která upravuje aplikaci institutu společného rozhodnutí v zákoně č 114 1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů, v návaznosti na přijetí zákona č 149 2023 Sb. kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o jednotném environmentálním stanovisku, Věstník MŽP leden 2024 částka 1 ročník XXXIV.

[14]§ 176, odst. 1, zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon

[15]§ 176, odst. 5, zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon,

[16] Pavel CHLÍBEK, Vladimír MANA, Eva MAZANCOVÁ, Zákon o jednotném environmentálním stanovisku. Zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o jednotném environmentálním stanovisku – úplná znění vybraných novelizovaných ustanovení. Komentář, Wolters Kluwer 2/2024, ISBN 978-80-7676-848-2, str. 10

[17] Bc. Jiří KAPOUN, Prezentace ke Konferenci o JES: Společný proces EIA s JES, https://www.mzp.cz/C1257458002F0DC7/cz/konference_jes_cerven_2024/$FILE/OPVIP-prezentace_spolecny_proces_EIA_s_JES-20240604.pdf

[18] Jitka KONVALINKOVÁ, MŽP, Pavel CHLÍBEK, MŽP, Martin MAREŠ, MZe, Prezentace ke Konferenci o JES: Vodní zákon v návaznosti na jednotné environmentální stanovisko, dostupná https://www.mzp.cz/C1257458002F0DC7/cz/konference_jes_cerven_2024/$FILE/OPVIP-prezentace_vodni_zakon_a_JES-20240607.pdf

[19] § 181, odst. 3, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

[20] § 212, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

[21] § 193, odst. 1, písmeno a), zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

[22] § 256, odst. 2, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

[23] Celý rozsudek NSS dostupný z https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/3-as-260-2020-42

[24] Celý rozsudek NSS dostupný z https://www.zakonyprolidi.cz/judikat/nsscr/4-as-42-2022-19

[25] § 255, odst. 2, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon

[26] § 255, odst. 4, zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon